建材與房價的裙帶關係

建築原物料價格最近飆漲得厲害,鋼筋每噸價格一年漲了一萬元,預售市場最近也在建商反應成本市場最近也在建商反應成本的理由推動下「漲」聲不斷。兩者是裙與帶,建材漲一些,房子就要貴一些。聽起來有道理,其中有沒有弔詭呢? 建材等原物料價格飆漲這件事,最近讓營造業和建築業老闆一個頭兩個大,為了分散成本提高的壓力,今年329檔開跑前一星期,全省不少建案陸續都把售價調漲了10%至20%,讓不少消費者徒呼負負。 建商認為成本增加,售價調漲,本來就是天經地義的事,然而從消費者的觀點看,這些年都會區房價飆高,建商一定個個口袋賺飽飽,才漲個鋼筋水泥砂石,就要把成本轉嫁出來,是不是有道理?

鋼筋砂石齊漲 營業成本飆高
分析這件事合不合理之前,我們應該先來看看預售屋和新成屋的價格結構。房價由成本加利潤組合而成,成本又包括土地成本、營建成本、建築師設計費、銷售成本(廣告企劃費)、管理費、稅捐等,其中土地成本約佔建造成本五成,營建成本約佔四成,是影響房價兩大變動因素。

這些年台北市和台中市房價飆漲,建商搶地拉高地價是主因,而鋼筋等原物料飛漲,兩年來也開始直接帶動營建成本上升。
以近幾個月價格漲得令業者傻眼的鋼筋為例,2002年時每噸鋼筋約7800元,2006年每噸價格約1萬5千元。平穩一陣子後,2007年7月又起漲,年底飆破2萬元大關,但漲勢不止,今年3月一噸鋼筋已經一口氣飆漲達3萬元,且漲勢仍未停歇。

再看另一個價格浮動較大的原物料─砂石,由於2006年起中國大陸禁止天然砂對台出口,加上船舶運輸成本上升,2005年每立方米600元左右,2008年已經漲至1700元上下。

每坪造價拉高 新案不敢訂價
鋼價上揚,受影響最大的是營建成本中的結構體工程成本。營建成本通常區分基礎工程、裝修工程、機電工程等,結構體工程是基礎工程要項,通常可佔營建成本20%-30%,是佔比最大的項目,由於結構體工程中,鋼筋、模板和混凝土用量都很大,且一般廠商與上游鋼廠二個月訂一次約,鋼價上漲對推升營建成本,作用力將很明顯,估計從每噸2萬元飆升至3萬元時,反應在房屋每坪工程造價上的成本大約是4千元。

目前台北縣一般鋼筋混凝土大樓每坪造價已經從去年的6萬6千元漲到6萬8千元,台北市一般大樓造價也已漲到8萬元以上,豪宅因為基礎建築及裝修建材等級更高檔,造價超過20萬元的也不少。建材漲,房價也該漲,但目前成本拉高的是土地和基礎工程建材,裝修建材和人工漲幅還不大,所以房價要漲得合理,過度拉抬就說不過去了。

預售屋賣的是「未來的房價」,必須精細考量建材原物料價格上揚的因素,建商才不會血本無歸,這也是為什麼最近預售個案紛紛漲調價格的考量。

不過除了有條件炒作話題,競相喊價的台北市與台中市七期重劃區豪宅外,興建一般住宅的建商在營建成本上揚,房價不能喊得過高的情況下,還是感受不小的經營壓力。

現在有許多準備推出的新建案遲遲不敢訂價,就是考量到建材價格難以掌握。

資料來源:壹蘋果地產王
地產王 2008/04/14